acquisto seconda casa

Nel momento in cui si sta pensando a fare un investimento come quello relativo all’acquisto della seconda casa, bisogna tenere a mente che le spese cui far fronte non saranno esclusivamente quelle legate all’acquisizione del nuovo immobile ma vi sono anche una serie di tasse e costi accessori da considerare.

In questo articolo metteremo in evidenza le spese da sostenere ma anche la procedura passo passo per l’acquisto della seconda casa, le agevolazioni fiscali e le informazioni sul mutuo.

Acquisto seconda casa: la procedura

Prima di concludere l’acquisto di una seconda casa, a tal proposito qui trovi la nostra guida che ti aiuta a capire come valutare un immobile, ci sono diverse verifiche da espletare sia a livello legale che tecnico

  • Bisogna innanzitutto accertarsi che non vi siano ipoteche sull’immobile, che questo non risulti essere stato costruito in maniera abusiva, che non ci sia la presenza di eventuali difetti edilizi e che le attuali condizioni dell’immobile siano buone per quel che riguarda gli interni. Di norma è l’agente immobiliare a farsi carico di queste pratiche, dunque nel caso in cui ci si è rivolti ad una agenzia immobiliare, (qui ti aiutiamo a scegliere l’agenzia immobiliare giusta) in alternativa è possibile richiedere aiuto in tal senso ad un architetto o altro professionista del settore.
  • Procedere con la proposta d’acquisto, uno step decisivo nel quale il potenziale acquirente dichiara la volontà di acquisire la proprietà dell’immobile formulando la propria offerta in termini economici e di pagamento.
  • Se chi vende l’immobile accetta la proposta d’acquisto, si può procedere con il cosiddetto “compromesso”, noto anche come “preliminare d’acquisto”. Si tratta di una scrittura privata all’interno della quale vengono evidenziate le condizioni e le clausole inerenti la compravendita, incluso il prezzo d’acquisto, ed eventuali penali.
  • A questo punto è possibile procedere con l’atto di compravendita, noto anche come “rogito notarile”. Questo è il momento esatto in cui una casa passa da colui che la vende a colui che la acquista, chiaramente dietro il pagamento della somma pattuita. Questa azione avviene in presenza di un notaio, il cui compito è quello di verificare la validità degli atti a tutela di entrambi i soggetti.

Agevolazioni per l’acquisto della seconda casa

agevolazioni per l'acquisto della seconda casa

Non esistono particolari agevolazioni per l’acquisto della seconda casa, dato che queste sono previste più che altro per la prima casa. Ad ogni modo, vi è la possibilità di richiedere le agevolazioni fiscali per la seconda casa nel caso in cui si è già proceduto in passato da acquistare la prima casa ma questa ma questa risulti essere inidonea.

Questo è stato stabilito dalla Corte di Cassazione (sentenza 2565 del 02/02/2018), la quale non ha però precisato quando un immobile è da considerarsi inidoneo.

Un’altra agevolazione è quella relativa al pagamento del canone RAI per la seconda casa. In questo caso infatti, l’utente è esentato dal pagarlo nel caso in cui l’immobile sia in affitto: sarà infatti il locatario a dover far fronte al canone RAI.

Acquisto seconda casa da costruttore

acquistare la seconda casa dal costruttore o impresa edile

Nel caso in cui decidessimo direttamente di acquistare la seconda casa dal costruttore, molto probabilmente questi proverà a convincerci della convenienza di optare per il notaio da lui suggerito, adducendo quale scusa il fatto che questi è già in possesso di tutta la documentazione necessaria.

Ciò è vero, ma non preclude il fatto che se preferissimo comunque affidare questo incarico ad un notaio di nostra fiducia, il notaio incaricato dal costruttore potrà sempre fornire la documentazione al notaio da noi scelto.

Per quel che riguarda le imposte da pagare sulla seconda casa se si acquista dal costruttore, queste variano nel caso in cui il venditore sia un’impresa.

Bisogna infatti considerare che quando si acquista una seconda casa da impresa costruttrice bisogna considerare le seguenti tasse:

– IVA al 10% del totale per abitazioni le cui categorie non rientrano tra gli immobili di lusso (e dunque A/1, A/8 e A/9), mentre per quel che riguarda le categorie A/1, A/8 e A/9 l’IVA del 22% viene scontata.

  • Imposta catastale di €200
  • Imposta di registro di €200
  • Imposta ipotecaria di €200

Bisogna ricordare comunque che se a vendere la seconda casa è un impresa costruttrice, la vendita è IVA esente a meno che non si verifichi una delle due condizioni:

  • Vendita di immobile abitativo che viene destinato a finalità sociali, motivo per il quale il costruttore decide di sottoporre l’IVA a questa operazione.
  • Chi vende è una impresa che ha costruito o ripristinato l’immobile entro i 5 anni da quando questo sia stato costruito o ripristinato.

Se la vendita sarà IVA esente, chi acquista la seconda casa dovrà pagare:

  • Una imposta di registro che sarà proporzionale del 9% del costo totale dell’immobile e in ogni caso mai di importo inferiore a €1000.
  • Una imposta catastale predeterminata di €50
  • Una imposta ipotecaria predeterminata di €50

Mutuo per acquisto seconda casa

mutuo per acquisto seconda casa

Per quel che riguarda le caratteristiche di un mutuo per l’acquisto della seconda casa, diciamo che è possibile chiederlo se si acquista un immobile che si trova nello stesso comune di residenza, oppure per comprare un appartamento per le vacanze o semplicemente per fare un investimento.

Non ci sono dunque dei limiti relativi alla categoria catastale, come avviene ad esempio per le agevolazioni inerenti i mutui sulla prima casa.

Diciamo allora che si può richiedere un mutuo a prescindere, anche se l’immobile che si sta per acquisire sia di lusso o che questo sia collocato in un luogo che non rientra all’interno del comune in cui si risiede.

C’è da dire comunque, che a differenza di quel che succede quando si acquista la prima casa, con l’acquisto della seconda non ci sono le stesse agevolazioni trattandosi a tutti gli effetti di un investimento.

A cambiare ad esempio è l’imposta sostitutiva del mutuo: bisogna considerare infatti che per l’acquisto della prima casa questa imposta è dello 0,25% dell’importo pagato, mentre per chi invece si appresta ad acquistare la seconda casa questa imposta si attesta al 2%.

Molto importante inoltre e tenere a mente che sul mutuo per l’acquisto della seconda casa non è consentito di usufruire della detrazione sugli interessi passivi.

Comprare una seconda casa come prima casa

È possibile comprare una seconda casa usufruendo delle agevolazioni per la prima casa? Rispondiamo a questa domande dicendo che ci sono in tal senso diverse sentenze che la Cassazione ha recentemente emesso le quali danno ragione al contribuente, in specifiche situazioni.

Stiamo parlando del poter usufruire del bonus prima casa anche per la seconda casa, nonostante il secondo immobile si trovi all’interno del medesimo comune in cui si trova il primo.

Ecco di seguito le due condizioni per le quali la cassazione ha concesso questo beneficio ai contribuenti:

  • Prima casa inidonea all’utilizzo
  • Prima casa non comprata tramite il bonus prima casa

Sebbene la Cassazione non abbia ancora specificato tutti i casi per i quali l’immobile può considerarsi inidoneo, specificatamente per quel che riguarda le sentenze relative alle agevolazioni per la prima casa anche per la seconda casa, la cassazione ha sentenziato che è possibile parlare di inidoneità anche quando vi è un ostacolo giuridico come ad esempio un contratto di locazione o un usufrutto.

Chiaramente è da considerarsi inidoneo un immobile che allo stato attuale è inagibile o che necessita di importanti interventi di ristrutturazione.

Pertanto, acquistare la seconda casa con il bonus prima casa è possibile se la prima non è stata acquistata tramite questo tipo di agevolazione o se questa non è allo stato attuale idonea per essere abitata.

Per chiarire in maniera definitiva, per quel che riguarda la seconda casa possiamo dire che la Cassazione ha stabilito che:

– Se una abitazione che si trova nello stesso comune di residenza ed è idonea ad essere abitata, l’agevolazione prima casa non può applicarsi

– Il possedere una casa acquisita mediante l’agevolazione bonus prima casa, impedisce il potersi avvalere nuovamente di questa agevolazione

– L’eventuale inidoneità può essere collegata al contribuente oppure alle condizioni dell’edificio

Tasse per l’acquisto della seconda casa

tasse sulla seconda casa

Quali sono le tasse per l’acquisto della seconda casa che bisogna tenere in considerazione? Quando si acquista una seconda casa vi sono dei vantaggi fiscali che vengono a mancare rispetto a quanto avviene con l’acquisto della prima casa.

Acquisto seconda casa da privati

In particolar modo, se si acquista la seconda casa da privati o imprese iva esenti, bisogna considerare:

  • 50€ di imposta ipotecaria
  • 50€ di imposta catastale
  • 9% di imposta di registro

Acquisto seconda casa dal costruttore

Se ci rivolgiamo invece direttamente al costruttore, e dunque ad impresa soggetta a Iva, bisogna considerare:

  • 200€ di imposta ipotecaria
  • 200€ di imposta catastale
  • 200€ di imposta di registro
  • 10% di iva (22% se l’immobile è “di lusso”)

Il modo in cui l’imposta viene applicata è dunque variabile, così come il modo in cui calcolarla.

Se si paga l’IVA, l’imposta viene applicata in base al prezzo di acquisto mentre nel caso in cui si paghi il 9% di imposta di registro, in quel caso va applicata l’imposta al valore catastale.

Tasse per mantenere una seconda casa

Le due tasse da tenere in considerazione per il mantenimento di una seconda casa sono l’Imu e la Tasi.

L’Imu è una imposta di tipo patrimoniale, e va ad unificare tutti i contributi dovuti sulla proprietà di immobili, così come il loro possesso. Ciò vale per gli mobili così come per i negozi, ad esempio.

La Tasi concerne invece tutti quei servizi che il comune di appartenenza offre nell’interesse pubblico, e parliamo ad esempio della manutenzione delle strade, del verde pubblico, illuminazione pubblica, la Protezione Civile, servizi di anagrafe, vigilanza urbana, etc.

Si tratta di due tasse che non si pagano per la prima casa, ovvero quella in cui sia si ha sia il domicilio che la residenza. Le case di lusso fanno da eccezione, anche sei inquadrate come prima casa.

Per le seconde case invece, queste tasse si pagano ugualmente ma ci sono sia delle specifiche agevolazioni che delle eccezioni.

Come pagare meno tasse sulla seconda casa

come pagare meno tasse sulla seconda casa

Molti si chiedono come si fa a pagare meno tasse sulla seconda casa, considerando che avere una seconda casa al mare o in montagna non significa essere ricchi, ma al contrario dover fare i salti mortali per far fronte a queste ulteriori spese tra tasse, imposte varie e utenze.

Ci sono ad ogni modo degli accorgimenti che è possibile adottare per evitare di pagare in pieno le tasse per la seconda casa:

  1. Intestare la seconda casa ad un parente: quello di intestare la seconda casa ad esempio ad un figlio, è un espediente spesso adottato per evitare di dover pagare in pieno le tasse sulla seconda casa. In questo caso si riesce a tramutare la seconda casa in prima casa per quel che riguarda la fiscalità, tutte le detrazioni e le agevolazioni che ne conseguono a livello di imposte.
  2. Dare in affitto la seconda casa: cedere in affitto la seconda casa ad un’altra persona ha un duplice vantaggio: da un lato si va a creare un introito costante mensilmente, d’altro canto si va a spendere meno dal punto di vista fiscale per il semplice fatto che l’immobile non è sfitto.
  3. Abbattere l’immobile: si tratta di una soluzione estrema alla quale si può far ricorso nel caso di immobili in cui non vi sono nemmeno gli allacci delle utenze o direttamente appartamenti la cui costruzione ancora è da ultimare. Delle volte, per motivi legati alla sfera personale, è meglio procedere con la demolizione ed evitare di pagare questo surplus di tasse per un bene che alla fine non si utilizza.

Come avrai intuito, effettuare un investimento per acquistare un secondo immobile, sia esso per necessità che per piacere, comporta certamente il dover far fronte a delle tasse per la seconda casa che bisogna tenere in considerazione.

Si tratta di esborsi ai quali non ci si può sottrarre, anche se come abbiamo visto è possibile in qualche modo riuscire ad attenuarli.