come valutare un immobile

Come valutare un immobile? Come faccio a sapere quanto vale la mia casa? Queste sono domande alle quali pochissimi proprietari di case possono rispondere in maniera oggettiva.

Notoriamente infatti, uno degli elementi che catturano l’attenzione degli acquirenti nelle offerte abitative, oltre all’aspetto, è proprio il prezzo dell’immobile.  

Per proporre al pubblico quell’immobile che vuoi vendere o affittare, avrai necessariamente bisogno di una perizia che ne determini il prezzo.

Cosa è una stima immobiliare

cosa è una stima immobiliare

Cominciamo con le basi per comprendere a fondo come valutare un immobile di qualsiasi tipo.  Anche se pensi che la tua casa abbia un certo valore e che potresti venderla o affittarla per un certo importo, non è infatti consigliabile pensare di poter valutare casa solo in base alle tue supposizioni.

Il prezzo di vendita o locazione viene definito attraverso una accurata stima immobiliare, che analizza le caratteristiche e le condizioni dell’abitazione, la sua ubicazione, le caratteristiche della zona e del mercato.

La valutazione di un immobile

come calcolare il valore di un immobile

Possiamo dunque dire che la valutazione di un immobile è un rapporto dettagliato del valore di mercato di una proprietà. In termini pratici, una proprietà vale quanto qualcuno sarà disposto a pagarla, ma è necessaria una cifra approssimativa affinché la trattativa possa iniziare.

Tecnicamente la valutazione di un immobile è definita come il prezzo di vendita stimato tra un acquirente disposto a vendere e un venditore disposto ad acquistare, in un’operazione di libera concorrenza, dopo una corretta commercializzazione in cui le parti hanno agito con conoscenza, prudenza e senza costrizioni.

Come implica tale definizione, il prezzo di vendita finale è spesso diverso dalla valutazione analitica della proprietà, poiché è quasi impossibile prevedere come le emozioni delle persone, la conoscenza del mercato e altre motivazioni possano influenzare le negoziazioni.

Questa tipologia di perizia determina il valore fisico degli immobili e delle costruzioni in essi presenti, tenuto conto dell’ubicazione dell’immobile e della quadratura dell’immobile e del terreno.

Ricorda che vendere ad un valore inferiore a quello catastale può creare sospetti di simulazione o evasione e avere conseguenze fiscali o penali.

Come valutare un immobile?

la valutazione di un immobile

Rispondiamo intanto alla classica domanda: “da chi far valutare una casa?”. Diciamo che la perizia immobiliare deve essere eseguita da un esperto autorizzato dalle varie Tesorerie dello Stato o dal catasto comunale in cui si trova l’immobile.

Ti basta scegliere una agenzia immobiliare affidabile e chiedere che un loro perito possa occuparsi della valutazione della tua casa.

Attraverso la perizia si ottengono tre tipologie di valori di prezzo di un’abitazione:

  • Valore fisico: che tiene conto del calcolo dei materiali da costruzione e delle strutture.
  • Valore commerciale: che tiene in considerazione l’area e le proprietà che circondano l’immobile
  • Valore del reddito: stabilisce l’importo stimato da pagare per l’affitto o l’acquisto dell’immobile.

Un confronto diretto con le recenti vendite comparabili costituisce la spina dorsale della maggior parte delle valutazioni immobiliari, sebbene i periti considerino anche i seguenti elementi per calcolare il valore di un immobile:

  • La dimensione della proprietà.
  • Il numero e il tipo di stanze.
  • La struttura e le condizioni dell’edificio.
  • Lo standard degli spazi e lo stile architettonico della proprietà
  • Facilità di accesso alla proprietà
  • L’ubicazione della proprietà e il livello dei servizi in zona
  • Eventuali progetti del comune di appartenenza volti a migliorare la zona

Cosa valuta il perito immobiliare?

cosa valuta il perito immobilare per stabilire il prezzo di una casa

Di solito, i periti utilizzano i prezzi relativi ad un paio di vendite recenti comparabili per valutare un appartamento, apportando delle modifiche a tale cifra in base alle differenze significative riscontrate tra la proprietà in questione e quelle oggetto di comparazione.

Per rispondere dunque alla curiosità di chi si chiede come valutare un immobile possiamo dire che per determinare il prezzo di vendita vengono analizzate anche le caratteristiche del quartiere, eventuali miglioramenti in cantiere, ubicazione e pianificazione urbana.

I periti vanno chiaramente anche a visitare l’immobile in questione, in modo da poter valutare lo stato del fabbricato e prendere atto di eventuali vizi strutturali e particolari che possono influire (in positivo o in negativo) sul valore di mercato. Successivamente viene stabilito il periodo di vita utile che può avere la costruzione.

Vengono inoltre analizzati gli elementi che fanno parte della costruzione:

  • Fondazioni
  • Muratura
  • Strutture
  • Rivestimenti
  • Finiture
  • Mobili fissi
  • Cancellate
  • Carpenteria
  • Vernici

Da questi elementi e dalla vita utile del manufatto in generale, si effettua il calcolo dell’età della costruzione e dello stato di conservazione dell’immobile.

Allo stesso modo viene effettuato un ipotetico calcolo di quanto costerebbe costruire un immobile simile a quello in esame, si considerano i costi unitari dell’intera costruzione e si detraggono la sua svalutazione fisica e la sua conservazione.

I dati vengono quindi suddivisi in una tabella per verificare il valore. Queste informazioni messe insieme consentono di stabilire un prezzo e dunque aiutarti a capire come si valuta una casa concretamente.

La maggior parte dei periti di solito fornisce al cliente un rapporto standard di un paio di pagine sui risultati della sua analisi, entro due o tre giorni lavorativi dalla visita.

Considerando l’attuale situazione di mercato, è possibile affermare che c’è parecchia offerta di alloggi, e il potenziale acquirente cerca di individuare quella più adatta alle proprie esigenze in base al proprio budget confrontando una moltitudine di proprietà immobiliari.

Per questo motivo, solo le case migliori con ottime caratteristiche e prezzi contenuti hanno la possibilità di generare una vendita rapida. 

Vi sono per questo agenzie immobiliari con una lunga esperienza e team altamente qualificati per aiutarti a valutare casa  individuando il valore di mercato più centrato per il tuo appartamento o proprietà immobiliare, così da raggiungere il tuo obiettivo nel più breve tempo possibile.

Concetti generali per calcolare il valore di un immobile

come calcolare il valore di un immobile

Il valore economico degli immobili si rifà ad un paradigma che ruota attorno al concetto di valore, in cui valore d’uso e valore di scambio si contrappongono.

  • Valore d’uso: si riferisce al valore che una proprietà ha per una determinata comunità con una determinata posizione in cui risiede. In questo caso il valore è legato all’attrattività o all’utilità di questo bene in base alla sua capacità di soddisfare adeguatamente le esigenze dei suoi utenti.
  • Valore di scambio: è inteso come la quantità di denaro che è necessaria (con una certa probabilità) per acquistare un determinato prodotto immobiliare in un mercato libero.

Approccio al mercato comparativo

Il valore dell’immobile è considerato secondo l’offerta di mercato attraverso i seguenti criteri:

  • Oggetti comparabili in vendita: proprietà simili nella stessa zona o in zone simili

Come valutare un immobile: i criteri che aggiungono valore:

  • Tipo di area: turistica, commerciale, residenziale, di interesse sociale, popolare, ecc.
  • Strade: strade di accesso adiacenti.
  • Qualità dei servizi pubblici.
  • Topografia: caratteristiche fisiche del suolo.
  • Zona: rapporto tra la produzione e la vendita di immobili nella zona.
  • Negoziazione: l’adattare il prezzo di vendita alla domanda del mercato.
  • Qualità costruttiva: qualità della struttura e dei materiali
  • Tipo di costruzione: residenziale, di medio interesse o sociale rispetto agli immobili della zona.
  • Qualità del progetto: funzionalità, estetica e comfort dell’immobile da valorizzare.
  • Posizione all’interno dell’isolato.
  • Parcheggi.
  • Ubicazione all’interno dell’edificio.
criteri che aggiungono valore ad un immobile
  • Valore di mercato, prezzo e costo:
    • Prezzo di un prodotto immobiliare: è la somma di denaro pagata per una specifica transazione, quindi varia in base all’accordo raggiunto tra l’acquirente e il venditore della proprietà immobiliare.
    • Costo: è il denaro speso per la realizzazione fisica dell’edificio con materiali e manodopera inclusi, esclude tuttavia qualsiasi somma destinata a pagare il terreno su cui sorge la struttura edificata.
    • Valore di mercato: si riferisce al prezzo più probabile per la vendita di un immobile, in un mercato caratterizzato da un funzionamento economicamente razionale tra domanda e offerta. Generalmente questo incorpora, oltre al costo di esecuzione e dei materiali, le spese e i benefici, nonchè il valore in base alla posizione che l’immobile occupa nella struttura urbana.
    • Costo di costruzione: è inteso solo come costo di esecuzione dei lavori e del materiale, più spese accessorie imputabili esclusivamente alla realizzazione del fabbricato.
    • Valore dell’immobile: è riferito all’unità di terreno e fabbricato, comprensivo del differenziale di valore riconducibile all’ubicazione.

Metodi di valutazione di una proprietà immobiliare

  • Metodo di valutazione per confronto o metodo di mercato : è il metodo più comune per valutare casa  e stabilire un prezzo di mercato reale. Consiste nello stimare un valore partendo da una conoscenza generale e consensuale del mercato e dall’analisi dell’offerta di proprietà simili all’oggetto di perizia. È applicabile a tutti i tipi di prodotti immobiliari, immobili edificati, lotti liberi, ville, appartamenti, case a schiera, locali commerciali, etc. Questa metodologia si basa sul principio che il mercato è il vero modello dei valori immobiliari, il che è evidente in un’economia di mercato generale. La quantità di prodotto in offerta, associata alle sue caratteristiche specifiche e il livello di prezzo che il mercato è disposto a pagare, determinano il valore di quel prodotto.
  • Metodo del costo di sostituzione:  consiste nel determinare il costo corrente di sostituzione della struttura esistente, tenendo conto delle sue caratteristiche costruttive e dei fattori che causano il deprezzamento dell’immobile come l’età, lo stato di conservazione, eventuali ristrutturazioni urgenti, etc.
  • Metodo residuo : consiste nell’ottenere il valore di una delle componenti come il valore del terreno o del fabbricato partendo dal valore della proprietà, quando questo è noto. I costi relativi al fabbricato vengono detratti dal valore complessivo, ottenendo come residuo il valore del terreno.
  • Metodo di capitalizzazione del reddito: è una metodologia adeguata per la valutazione degli immobili commerciali. Consente di stimare il valore attuale di una proprietà sulla base dei benefici futuri che produrrà dal suo sfruttamento.

Quanto costa far valutare una casa?

Alcuni periti o agenzie immobiliari hanno tariffe fisse per valutare casa, in base al valore della stessa. Ad esempio, la tariffa per una casa con un prezzo uguale o inferiore a 100.00€ è in media 250€ .

Prezzo finale di vendita o affitto

Prezzo finale di vendita o affitto

Sebbene il giudizio di stima determini il valore reale dell’immobile e consenta di sapere quanto vale una casa, questo è solo un punto di riferimento per stabilire il prezzo di vendita o affitto. 

È possibile aumentare il prezzo tenendo conto di tutte le spese sostenute per migliorare l’immobile e, successivamente, eseguire le trattative fino a raggiungere un accordo con l’acquirente o l’inquilino. 

Con questo articolo speriamo dunque di aver sciolto ogni dubbio relativo al come valutare un immobile, tenendo presente infine che i prezzi non dovrebbero mai essere sopravvalutati rispetto al mercato.

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