L’amianto per decenni ha costituito un elemento di largo impiego nel settore dell’edilizia italiana.
Grazie alla sua straordinaria resistenza alle alte temperature e alle proprietà isolanti, questo materiale è stato utilizzato per realizzare una vasta gamma di componenti strutturali: pannelli, tubature, rivestimenti, pavimenti, tettoie e materiali di riempimento.
La sua versatilità lo ha reso il materiale antincendio per eccellenza fino a quando non è emersa la sua natura estremamente dannosa per la salute umana.
La produzione e l’installazione di manufatti contenenti asbesto sono state definitivamente vietate in Italia con la Legge n. 257 del 1992, che ne ha sancito la messa al bando totale.
Individuare la presenza di asbesto all’interno di un edificio non è sempre immediato, ma l’epoca di costruzione dell’immobile fornisce un indizio molto attendibile.
Se un fabbricato risale agli anni precedenti al 1990, è quasi certo che contenga parti in amianto o cemento-amianto, noto comunemente come eternit.
Prima di procedere con un investimento, è bene conoscere il reale stato di un edificio per evitare di incorrere in oneri imprevisti legati al risanamento ambientale.
Rischi per la salute e tipologie di asbesto
La pericolosità di questo minerale deriva dalla sua capacità di sfaldarsi in fibre microscopiche che, se inalate, possono causare gravi patologie dell’apparato respiratorio.
Esiste una distinzione tecnica molto chiara tra le diverse forme in cui il materiale si presenta: l’amianto compatto e l’amianto friabile.
Il materiale compatto è inserito all’interno di una matrice solida, come il cemento, e non costituisce un pericolo immediato finché rimane integro e non viene sollecitato meccanicamente.
Al contrario, l’amianto friabile è estremamente volatile perché può essere sbriciolato con la semplice pressione delle dita, rilasciando nell’aria le cosiddette fibre killer.
Il rischio zero si ottiene solo in ambienti totalmente privi di questo minerale, poiché anche l’azione costante degli agenti atmosferici può deteriorare le vecchie lastre di eternit.
Per tale motivo, i proprietari di immobili costruiti prima del 1992 hanno l’obbligo di dichiarare la presenza di questi materiali e di monitorarne lo stato di conservazione.
Aspetti legali e vizi della compravendita
Dal punto di vista giuridico, la semplice presenza di asbesto in un immobile non costituisce automaticamente un vizio occulto o un motivo di nullità del contratto.
La giurisprudenza, supportata da sentenze come quella del Tribunale di Milano del 2006, chiarisce che la vendita è valida purché il materiale sia in buono stato e non costituisca un pericolo attuale.
L’articolo 1490 del Codice Civile prevede che il venditore debba garantire che il bene sia privo di difetti che ne diminuiscano il valore o lo rendano inidoneo all’uso.
Qualora l’amianto sia deteriorato o friabile al momento della firma, l’acquirente può invocare la garanzia per i vizi della cosa venduta entro termini precisi.
In molti casi, è possibile concludere positivamente la trattativa e vendere un immobile nonostante la presenza di materiali nocivi, a patto di informare correttamente la parte acquirente.
La trasparenza durante la fase negoziale previene futuri contenziosi legali e permette di ripartire equamente gli eventuali costi di bonifica.
Difficoltà nell’ottenimento del mutuo bancario
Le banche e gli istituti di credito tendono a essere molto prudenti quando devono finanziare l’acquisto di proprietà che presentano criticità ambientali.
Se la perizia tecnica rileva la presenza di eternit degradato o amianto friabile, la banca potrebbe sospendere l’erogazione del prestito fino alla completa messa in sicurezza.
Questo accade perché l’immobile funge da garanzia per il mutuo e un eventuale obbligo di bonifica futuro potrebbe comprometterne la commerciabilità e il valore.
Il rischio sanitario e i costi elevati della rimozione sono elementi che gli istituti valutano con estrema attenzione durante la fase di istruttoria.
È possibile che il perito richieda una documentazione specifica che attesti lo stato di conservazione dei manufatti o l’avvenuto censimento presso le autorità competenti.
Anticipare queste verifiche permette di non trovarsi in situazioni di blocco improvviso a ridosso della data fissata per il rogito notarile.
Procedure di bonifica e smaltimento
Quando si decide di intervenire su un immobile contaminato, è necessario rivolgersi esclusivamente a ditte specializzate iscritte all’Albo Gestori Ambientali.
Queste imprese predispongono un piano di lavoro dettagliato che deve essere inviato all’ASL almeno trenta giorni prima dell’inizio delle attività.
Le tecniche di intervento variano in base alla complessità della situazione e allo stato del materiale: rimozione, incapsulamento o confinamento.
La rimozione è l’intervento definitivo che elimina totalmente il rischio, ma richiede procedure di smaltimento rigorose in discariche autorizzate.
L’incapsulamento consiste nell’uso di prodotti ricoprenti che inglobano le fibre, impedendone la dispersione nell’atmosfera senza rimuovere il manufatto.
Esiste anche una tecnica specifica chiamata glove-bag: un metodo che isola localmente la zona di intervento, come una tubatura, all’interno di un sacco sigillato per operare in totale sicurezza.
| Tecnica di Bonifica | Descrizione dell’Intervento | Vantaggi Principali |
| Rimozione | Asporto totale del materiale e conferimento in discarica | Eliminazione definitiva del rischio |
| Incapsulamento | Trattamento della superficie con prodotti fissanti | Costi inferiori e nessun rifiuto prodotto |
| Confinamento | Installazione di una barriera fisica che isola l’amianto | Ideale per grandi superfici non deteriorate |
Costi e incentivi per la rimozione dell’eternit
Il costo per la bonifica dell’amianto dipende da numerosi fattori, tra cui la quantità di materiale, l’altezza dell’edificio e la facilità di accesso al cantiere.
In media, la rimozione e lo smaltimento delle lastre di copertura possono variare tra i 10 e i 30 euro al metro quadrato.
A queste cifre vanno aggiunti i costi fissi per l’allestimento dei ponteggi, la redazione dei documenti per l’ASL e il trasporto dei rifiuti pericolosi.
Esistono però diversi incentivi fiscali e agevolazioni, come l’ecobonus, che permettono di recuperare una parte consistente dell’investimento sostenuto.
Investire nel risanamento non è solo un atto di tutela della salute, ma contribuisce a migliorare gli elementi che accrescono il pregio di una proprietà sul mercato immobiliare.
Un immobile certificato asbesto-free è molto più appetibile e garantisce una rivalutazione immediata del capitale investito.
Come muoversi prima del rogito notarile
Per affrontare l’acquisto con serenità, prima del rogito notarile è opportuno seguire alcuni passaggi operativi ben definiti durante la fase di trattativa:
- Richiedere al venditore il certificato di costruzione o la documentazione delle eventuali ristrutturazioni passate.
- Effettuare un sopralluogo con un tecnico abilitato che possa prelevare campioni per le analisi di laboratorio.
- Verificare presso il Comune o l’ASL se l’immobile è già stato censito come sito contenente amianto.
- Valutare preventivamente i costi di rimozione per poter negoziare un eventuale sconto sul prezzo di vendita.
- Inserire nel contratto preliminare delle clausole specifiche che vincolino il saldo alla presentazione della certificazione di avvenuta bonifica.
Una corretta gestione di queste azioni da intraprendere subito dopo l’acquisto o durante la fase preliminare assicura una transizione fluida e sicura.
Può essere utile al riguardo consultare il portale Edilnet.it, in cui è presente forum di esperti sulla bonifica amianto per ricevere pareri tecnici e confrontare le esperienze di altri proprietari.
Affidarsi a professionisti del settore e agire nel rispetto delle norme vigenti è l’unico modo per trasformare un potenziale problema in un’opportunità di miglioramento abitativo.
La consapevolezza e la prevenzione rimangono gli strumenti più efficaci per proteggere la propria salute e il valore dei propri investimenti immobiliari nel tempo.