detraibilità dell'iva su acquisto di nuovo immobile

Beneficiare della detraibilità dell’IVA (o detrazione fiscale su valore aggiunto) per un immobile acquistato, non è cosa che riguarda qualsiasi modalità di destinazione d’uso dello stesso, come previsto dall’art 19 bis.1, lettera i, del DPR 633/1972.

Dunque, solo in merito a requisiti quali inerenza e strumentalità, il nuovo immobile – o porzioni acquisite – destinato ad attività imprenditoriale, ossia a generare un profitto futuro, si mostra congeniale allo scopo summenzionato.

Detraibilità dell’IVA su nuovo immobile: le categorie beneficiarie

Ma vediamo ora parte dell’art 19-bis.1, lettera i:

“Non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni”

In sostanza, solo imprese che vantino come attività unica o perlomeno principale la costruzione di fabbricati residenziali, possono avvantaggiarsi della detrazione.

La locazione breve

Ma cosa succede nel caso in cui l’immobile sia impiegato per locazione breve? Valgono per questo particolare utilizzo, caratteristiche strumentali tali da poter vantare il diritto al cuore della presente questione? In realtà, anche in questa specifica situazione, l’acquirente non ha modo di poter usufruire della detraibilità dell’IVA.

Il soggetto passivo

Ancora, la normativa parla di soggetto passivo, in relazione all’acquirente di un immobile o servizio destinato all’attività imprenditoriale – e non residenziale; attività, quindi, richiedente manutenzione. Soggetto, è quello passivo, le cui attività economiche siano di giá sottoposte ad imposta.

È onere del soggetto passivo configurarsi in tal senso, fornendone prova obiettiva: l’iscrizione nei registri d’impresa e la verificabile prestazione dell’immobile – e suoi servizi –, sono due aspetti di particolare importanza.

In generale, la prova di inerenza e strumentalità, basata su fatti concreti ad onere del possessore dell’immobile, punta in ultima istanza a dimostrare come il fabbricato possa ricadere nelle categorie suscettibili di detrazione fiscale.

Quando la classificazione catastale attesta l’uso civile (ma si tratta di struttura ricettiva)

Un altro aspetto particolare riguarda il caso in cui l’immobile sia stato registrato al catasto come abitazione civile, anche se acquisto di seconda casa. Come orientarsi in tale evenienza? Si penserebbe ad un’ovvia, automatica esclusione dalle categorie beneficiarie di agevolazione.

In realtà, la normativa dispone diversamente, per cui la registrazione catastale non preclude di per sé rivalse a fini fiscali, qualora l’abitazione sia effettivamente adibita ad alloggio turistico, a casa vacanze, in chiave imprenditoriale, quale servizio ricettivo – e in base a precise disposizioni regionali del comparto.

Naturalmente, questo stato di cose, ossia l’effettivo uso della struttura a fini ricettivi, deve essere adeguatamente dimostrato, in maniera obiettiva.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate parla di “fabbricati strumentali per natura”, nella risoluzione n.18/E del 22 febbraio 2012, ai quali sarebbero quindi assimilati quelli residenziali per mera classificazione catastale (ma non per utilizzo).

Richiamando specifiche circolari (12/2007) e risoluzioni (117/2004), la stessa enuncia che “immobili abitativi, quando sono destinabili, secondo la normativa regionale di settore, ad attività turistica di settore, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA con l’aliquota del 10 per cento”.

Diversi, peraltro, sono stati, negli anni, i pronunciamenti della Corte di Cassazione, oltre le risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, in merito a specifiche questioni e vicende giudiziarie, volti a chiarire e ben specificare le disposizioni in materia.

Come, ad esempio, la sentenza della Corte di Cassazione n. 12911/2019, rivendicante la prevalenza della effettiva destinazione dell’immobile rispetto alla semplice classificazione catastale.

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