Abbiamo avuto il piacere di intervistare Silvana Dilettoso, professionista nell’immobiliare che opera a Milano. Abbiamo girato a Silvana le domande più interessanti che ci avete fatto nelle ultime settimane circa gli investimenti immobiliari.

silvana dilettoso professionista immobiliare

Ciao Silvana, è un piacere avere la possibilità di poter intervistare un professionista nell’immobiliare come te. Raccontaci qualcosa di te e del tuo lavoro, ti va?

Ti ringrazio per l’opportunità di poter condividere la mia esperienza e la mia professione con l’obiettivo che possa essere utile a chiunque fosse interessato ad investire nel mercato immobiliare.

Lavoro nel settore immobiliare dal 2018 e la mia attuale professione è nata un pò per caso. Mi sono sempre occupata di investimenti, ma fino a quell’anno lavoravo nel settore pubblicitario.

Come è avvenuto il passaggio nell’immobiliare? Fin da quando ero piccola, mia madre proponeva a mio padre di acquistare un appartamento da mettere in affitto, ma mio padre non era molto d’accordo mentre io la trovavo un’ottima idea, quindi non appena ho ottenuto una capacità economica per poter acquistare un immobile è iniziata la ricerca per il tanto desiderato appartamento da mettere in affitto.

Cercare un immobile da acquistare può diventare un vero e proprio lavoro. Se hai un’altra attività che ti impegna full time, una famiglia, una casa (e una vita), può risultare impegnativo organizzarsi per portare a termine un buon risultato in breve tempo e senza eccessivo stress. Ricordiamoci infatti che prima di procedere effettivamente all’acquisto di un immobile, il più delle volte è necessario un periodo di tempo da dedicare alla ricerca, alle visite e alla valutazione degli immobili individuati.

Oltre a ciò mi sono resa conto fin da subito che il mercato immobiliare a Milano (ma deduco in tutta Italia) è poco chiaro e trasparente: più annunci dello stesso immobile con informazioni diverse, difficoltà ad avere le altre informazioni dalle agenzie…tanta confusione!

Per me era di fondamentale importanza avere tutte le informazioni necessarie per poter capire se l’acquisto che stavo per fare fosse un buon acquisto e volendolo mettere a reddito non potevo non calcolare la redditività.

Durante la fase di scouting e analisi in parte capivo mio padre quando diceva che non aveva voglia di dedicarci tempo ed energie, e io di tempo ne avevo veramente poco. Ad un certo punto si presentò l’opportunità di cambiare concessionaria pubblicitaria e approfittai dell’occasione per prendermi un momento di break durante il quale mi dedicai con maggior attenzione e cura alla ricerca dell’immobile.

Quello che stavo facendo nell’immobiliare, per un’esigenza personale, mi coinvolgeva particolarmente e condividendo l’esperienza con amici e conoscenti ho notato un forte interesse anche da parte loro.

Dopo vari ragionamenti decisi di dedicarmi esclusivamente a questo facendolo diventare la mia professione. All’inizio non fu facile principalmente riguardo il come comunicare la mia nuova attività per non essere confusa con quella di intermediazione. Ancora oggi talvolta vengo scambiata per un’ agente immobiliare, ma credo principalmente perché non si ha abbastanza conoscenza riguardo tutto quello che c’è dietro il vendere/comprare un’immobile.

investimenti immobiliari

Ti va di rispondere ad alcune delle domande degli utenti di Voglio Abitare sugli investimenti immobiliari?

Si, certo, ditemi pure!

1. Come scegliere l’immobile giusto nel quale investire?

Il primo lavoro da fare con gli investitori che si affidano a me riguarda una lunga e intensa fase di brief, di analisi e definizione strategia. Si parte dall’ obiettivo desiderato, ovvero che cosa vogliono ottenere, quali risorse hanno a disposizione e si inizia impostando un ipotetico piano d’azione.

Questo punto è imprescindibile. Bisogna capire le esigenze per cucire ad hoc l’investimento immobiliare giusto. Da questo dipende tutto il resto. Chiedersi quale è il target a cui destinare l’immobile definisce non solo il tipo di immobile ma anche la zona, e la zona di conseguenza definisce in parte anche il budget.

Capiamo che l’immobile è quello giusto quando dai calcoli di redditività otteniamo la % desiderata e i requisiti di target, zona e budget sono allineati all’obiettivo di investimento.

2. Perché investire in immobili a Milano?

Sono nata e cresciuta a Milano, per l’esattezza in zona Bocconi, tra le zone più richieste per via dell’Università. Milano trasmette solidità, stabilità e sicurezza. Ovviamente Milano non è tutta rose e fiori, nonostante si possa affittare ovunque (e qualunque cosa) ci sono delle zone più problematiche in termini di contesto sociale e questo fattore va tenuto in considerazione.

investimenti immobiliari a Milano

Milano come prezzo al mq di acquisto è cara rispetto alle altre città d’Italia e i rendimenti da locazione non sono tra i più alti se si confrontano i numeri con la provincia ad esempio.
Chi sceglie un immobile su Milano è come se scegliesse una sorta di “cassaforte personale”, la maggior parte degli investitori che seguo sono infatti risparmiatori e lavoratori che hanno un buon accesso al credito e decidono di trasferirlo dentro delle mura di proprietà che nel tempo potrebbe anche aumentare considerata la continua evoluzione della città.

3. Dove conviene investire in immobili a Milano? Quali zone prevedi diventino particolarmente appetibili nei prossimi 10 anni?

Come dicevo prima, Milano è in continua evoluzione, pensando agli ultimi progetti del bosco verticale, di Gae Aulenti, sto vedendo questa città cambiare molto velocemente. Le zone dove ci sono gli scali avranno a mio avviso una buona crescita in quanto saranno oggetto di riqualificazione (Scalo Farini ad esempio o lo Scalo Romana dove si terranno le Olimpiadi), inoltre la nuova Linea Blu (Metro 4) permetterà di incrementare il valore della zona Est di Argonne/Linate e la zona Ovest di Washington/Solari in quanto la vicinanza ai mezzi di trasporto (soprattutto la metropolitana) è tra le richieste principali da chi cerca casa.

Per consigliare dove investire, riprendo la risposta della prima domanda, dipende dall’obiettivo di investimento che si vuole ottenere. A chi si vuole affittare? Con che tipo di contratto? Quanto budget voglio dedicare? Da queste tre risposte si può iniziare a fare una prima scrematura per quello che riguarda la zona da valutare.

4. Come si valuta un investimento immobiliare?

Vanno considerati tutti i costi connessi all’investimento; l’acquisto dell’immobile è sicuramente il costo più importante, ma non è l’unico; nel piano economico includo anche il mio compenso in quanto tutto quello che si spende per l’investimento deve rientrare all’interno del budget stabilito.

Ho notato che gli agenti immobiliari calcolano l’investimento solo sul valore dell’immobile, ma è solo uno dei parametri da calcolare e nemmeno il più importante dal mio punto di vista, quello a cui do maggiore importanza è il ROE (Return On Equity) ovvero quanto ritorno economico ottengo in base a quanto ho effettivamente speso, e questo ragionamento è utile farlo quando si fa affidamento ad un prestito finanziario, il cosiddetto “andare in leva”.  In assenza di prestito, il ROE sarà equivalente al ROI (Return on Investiment).

5. Chi può investire in immobili?

Senza girarci intorno, chiunque abbia il capitale per sostenere tutti i costi, oppure chi ha delle buone garanzie per chiedere un prestito e andare in leva. Questo è l’unico requisito che chiedo a chi si rivolge a me.

Posso essere di aiuto nel portare a termine la pratica di apertura finanziamento, ma i requisiti alla base devono esserci. Tolto ciò serve il tempo per trovare il giusto immobile e le competenze per poterlo valutare, ma entrambe le situazioni possono essere delegate, qualcuno può farlo al tuo posto.

6. Quali competenze è necessario avere per poter effettuare degli investimenti immobiliari?

La competenza più importante è conoscere il territorio o perlomeno essere in grado di poter analizzare un nuovo territorio e avere contatti di fiducia (le agenzie) con le quali confrontarsi per verificare i valori ed il target della zona, quindi sapere cosa si aspetta e cosa è disposto a spendere il nostro utente finale (di acquisto o locazione).

Conoscere il valore della zona significa sapere quanto vale l’immobile che vuoi acquistare.
Non è sufficiente negoziare il prezzo per poter dire di aver acquistato bene, inoltre è di fondamentale importanza sapere quanto si può ottenere dalla locazione o dalla rivendita entro il termine temporale valutato per l’investimento.

Il tempo è un concetto che spesso viene messo in secondo piano, ma ha la sua cruciale importanza; c’è differenza tra ol’ ttenere un 15% in 3 mesi o in 12 mesi.  

7. Come scegliere la persona giusta che possa aiutarmi ad investire con profitto in un immobile?

La persona che può aiutarti ad investire deve avere come principale competenza la capacità di fare un’analisi economica precisa e completa, quindi come calcolare il ROI (Return On Investment) sovrastimando i costi e sottostimando i ricavi in quanto si tratta di stime.

Considerando che non si possono avere tutte le competenze necessarie (legali, fiscali, tecniche, etc..) è fondamentale rivolgersi anche ai singoli professionisti specializzati. La mia attività infatti, oltre ad avere come focus l’analisi dell’investimento, è quella di project manager, ovvero fungo da collegamento tra i singoli professionisti e l’investitore.

8. Come guadagnare investendo in immobili e come iniziare?

La messa a reddito ha principalmente come obiettivo quello di crearsi un patrimonio immobiliare (il più delle volte con un occhio al futuro in caso di figli) e la possibilità di generare un’entrata automatica svincolata dal proprio tempo. Per guadagnare in termini speculativi ci sono due strade: o il così detto “flipping” (acquisto, ristrutturo e rivendo generando un utile), oppure partecipare in quota ad operazioni di società immobiliari.

La differenza è sostanziale e anche in questo caso valuto sempre prima l’obiettivo dell’investitore. Quindi come guadagnare e come iniziare dipende dagli obiettivi, ma anche dalla situazione di partenza in termini di risorse, tempo e competenze.

9. Quanto rendono gli investimenti immobiliari?

Tutto dipende da quanto riesci ad ottimizzare i costi e da quanto riesci ad aumentare i ricavi. Milano è molto competitiva e non è così semplice e scontato acquistare bene.

Per questo motivo gli immobili a cui punto sono immobili che hanno più difficoltà ad essere venduti, ad esempio tagli di grande metratura (che possono essere frazionati in unità più piccole), locali commerciali da convertire in residenziali oppure appartamenti completamente da ristrutturare, quelli che definisco “bombardati”; questo perché rispetto ad un immobile già pronto e finito può essere più semplice valutare una trattativa a ribasso.

Indicativamente per quanto riguarda la locazione tradizionale (contratto 4+4) ottenere più del 5% lordo annuale è un risultato piuttosto sfidante, mentre per gli investimenti speculativi (di acquisto e rivendita) il 20% può essere un risultato nella media.

Un’altra soluzione che propongo a chi vuole investire per generare un utile, ma senza impegnarsi nell’acquisto di un immobile è l’associazione in partecipazione in operazioni svolte da società con cui collaboro, in questo caso un rendimento medio può essere del 15%. Le percentuali si intendono sempre al lordo in un arco temporale annuale.

10. È possibile creare una rendita mensile da un investimento immobiliare?

La rendita mensile per eccellenza da un investimento immobiliare è il subaffitto. A differenza dell’acquisto per mettere a reddito, nel subaffitto hai un esborso economico iniziale decisamente più contenuto e puoi ottenere un utile in minor tempo.

Mi spiego meglio: per quanto riguarda le locazioni, in una prima fase le entrate mensili andranno a coprire i costi sostenuti, una volta coperti si inizia a parlare di effettivo utile. Dopo aver acquistato un immobile, il tempo necessario per arrivare al cosiddetto punto di pareggio sarà più ampio rispetto al prendere in affitto un immobile o addirittura se si è già in possesso di un immobile, il più delle volte proveniente da successione.

11. Come calcolare il ritorno dell’investimento immobiliare?

Grazie per questa domanda, così chiunque voglia comprare un immobile da investimento farà questo semplice calcolo (applicabile a tutti i tipi di investimento)

Mi è capitato di confrontarmi con persone che comprano senza sapere se effettivamente il prezzo di acquisto sia congruo al valore di mercato, o non considerano determinate voci di costi e soprattutto non calcolano il ROI, la base per ogni tipo di investimento!


ROI = totale costi sostenuti / utile *100

Ovviamente questa percentuale deve essere in positivo per poter parlare di investimento proficuo.

Grazie Silvana, hai risposto in maniera assolutamente esauriente a tutte le domande! Prima di salutarci vuoi lasciare un tuo contatto agli utenti interessati a ciò che fai?

Invito a visitare il mio sito www.silvanadilettoso.it in modo che chi fosse interessato possa approfondire meglio la mia attività e capire se posso essere il giusto professionista; sul sito inoltre sono indicati sia i collegamenti ai miei canali social che il form “contattami” per inviare specifiche richieste ed essere ricontattati.

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